A Outorga Onerosa do Direito de Construir (OODC) é um instrumento que consiste na cobrança de uma contrapartida financeira do empreendedor pelo exercício do direito de construir acima do coeficiente de aproveitamento básico adotado pelos municípios.
O raciocínio da cobrança da OODC é que os direitos adicionais ao definido no coeficiente de aproveitamento básico não pertencem ao indivíduo, e sim à coletividade, sendo, contudo, passíveis de uma concessão: por meio da outorga onerosa do direito de construir.
O coeficiente de aproveitamento é a relação entre a área construída e a área do terreno do empreendimento. A aplicação da OODC abrange dois conceitos fundamentais, quais sejam:
(a) coeficiente aproveitamento básico, que permite a construção sem o pagamento de contrapartida financeira; e
(b) o coeficiente de aproveitamento máximo, que corresponde à utilização máxima do terreno, mediante pagamento da outorga onerosa.
Para ilustrar, a cidade de São Paulo definiu o instituto da OODC no Plano Diretor (Lei Municipal nº 16.050/2014) que admite o coeficiente de aproveitamento básico igual a 1,0 (um) em todo o seu território, o que resultaria em edificações com áreas totais construídas equivalentes às áreas dos respectivos terrenos.
Desta forma, se o terreno em estudo estiver localizado em uma zona onde o coeficiente de aproveitamento máximo é igual a 4,0 (quatro), o empreendedor poderá construir até quatro vezes a área do terreno, mediante o pagamento da OODC.
Destaque-se que cada Município possui regulamentos próprios sobre o direito urbanístico da cidade, por meio da edição de sua lei orgânica, plano diretor, código de obras, lei de zoneamento, dentre outras. Estas normas detalham o interesse do poder público em estimular o desenvolvimento urbano de determinadas zonas da cidade.
Um dos incentivos do Plano Diretor da Cidade de São Paulo trata das edificações de Habitação de Interesse Social (HIS), as quais podem ser construídas utilizando o coeficiente de aproveitamento máximo sem ensejar o pagamento de outorga onerosa. Isto porque, o poder público municipal deseja estimular a construção de empreendimentos de valores mais acessíveis para atender à demanda habitacional da cidade.
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Equipe Hipólito Advogados